Автоматическое продление аренды земли нельзя отменить обычными письмами — решение Верховного Суда

Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда принял принципиальное решение по делу № 378/283/25, касавшемуся правовых механизмов пользования земельным участком и условий прекращения арендных отношений, сообщает «Судебно-юридическая газета». Судебный спор возник между физическим лицом — владелицей земельного пая площадью 3,1003 гектара и Обществом с ограниченной ответственностью, которое арендовало эту землю на основании первоначального договора от 18 октября 2016 года. Несмотря на то, что первоначальный срок пользования участком был четко ограничен 30 декабря 2024 года, суды всех инстанций встали на сторону арендатора, подтвердив легитимность продления права аренды на новый длительный срок вплоть до 14 марта 2033 года. Это решение сформировало четкую судебную практику относительно приоритета официальных регистрационных процедур над обычной частной перепиской между сторонами сделки.

Основная юридическая коллизия в данном деле возникла в 2023 году, когда стороны добровольно подписали дополнительное соглашение. Помимо корректировки размера арендной платы, этим документом стороны закрепили юридическое условие об автоматической продлении отношений в соответствии с требованиями статьи 126-1 Земельного кодекса Украины. Истица, намереваясь вернуть землю для самостоятельной обработки, в августе и ноябре 2024 года направила в адрес компании официальные письменные заявления-уведомления о нежелании продлевать договор. Однако Верховный Суд полностью отклонил эти аргументы, отметив, что письма в адрес арендатора не имеют юридической силы в случае, если договором предусмотрена автоматическая пролонгация. В соответствии с законом, отказ от продления должен быть оформлен исключительно путем подачи соответствующего заявления в Государственный реестр вещных прав не позднее чем за один месяц до даты истечения срока, чего владелица пая в установленный срок не сделала.

Коллегия судей Кассационного гражданского суда уделила особое внимание оценке поведения сторон через призму принципа добросовестности, применив фундаментальную правовую доктрину venire contra factum proprium. Эта концепция основана на римской максиме «non concedit venire contra factum proprium», которая безоговорочно запрещает любой стороне действовать вопреки своему предыдущему поведению или заключенным договоренностям, на которые другой участник правоотношений разумно полагался. Подписав дополнительное соглашение, арендодатель сознательно согласился на автоматическое продление аренды по умолчанию, а его последующие попытки оспорить этот факт без соблюдения законной регистрационной процедуры противоречат принципу правовой определенности. Кроме того, суд отклонил ссылки истицы на ее преклонный возраст и состояние здоровья, поскольку в силу статьи 204 Гражданского кодекса Украины действует презумпция правомерности сделки — дополнительное соглашение является действующим и не было признано судом недействительным в отдельном порядке.

Кроме того, высшая судебная инстанция дала исчерпывающее разъяснение относительно пределов реализации права собственности и свободы распоряжения имуществом, опровергнув утверждения заявительницы о том, что суды якобы ограничили её право самостоятельно распоряжаться своей землей. Верховный Суд подчеркнул:

• Суть статьи 319 ГК Украины: собственник действительно владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом по своему усмотрению, имея право совершать любые действия, не противоречащие действующему законодательству.
• Добровольное ограничение прав: подписав первоначальный договор и дополнительное соглашение, истица уже реализовала свое личное право распоряжаться участком в рамках закона.
• Законность платного пользования: владелица добровольно и осознанно передала право непосредственного пользования и распоряжения участком компании-арендатору на определённых условиях за плату, поэтому автоматическое продление является законным следствием её собственного волеизъявления.

С учетом этих обстоятельств Кассационный гражданский суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения, а решения судов первой и апелляционной инстанций — без изменений, подтвердив полную правомерность действий арендатора.

Больше новостей читайте на GreenPost.