Автоматичне поновлення оренди землі не можна скасувати звичайними листами — рішення Верховного Суду

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалив принципове рішення у справі № 378/283/25, яка стосувалася правових механізмів користування земельною ділянкою та умов припинення орендних відносин, повідомляє Судово-юридична газета. Судовий спір виник між фізичною особою — власницею земельного паю площею 3,1003 гектара та Товариством з обмеженою відповідальністю, яке орендувало цю землю на підставі первинного договору від 18 жовтня 2016 року. Попри те, що початковий строк користування ділянкою був чітко обмежений 30 грудня 2024 року, суди всіх інстанцій стали на бік орендаря, підтвердивши легітимність продовження права оренди на новий тривалий строк аж до 14 березня 2033 року. Це рішення сформувало чітку судову практику щодо пріоритету офіційних реєстраційних процедур над звичайним приватним листуванням між сторонами правочину.

Головна юридична колізія у цій справі була закладена у 2023 році, коли сторони добровільно підписали додаткову угоду. Окрім коригування розміру орендної плати, цим документом сторони закріпили юридичну умову про автоматичну пролонгацію відносин відповідно до вимог статті 126-1 Земельного кодексу України. Позивачка, маючи намір повернути землю для самостійного обробітку, у серпні та листопаді 2024 року надіслала на адресу компанії офіційні письмові заяви-повідомлення про небажання продовжувати договір. Проте Верховний Суд повністю відхилив ці аргументи, зазначивши, що листи на адресу орендаря не мають юридичної сили у разі, якщо договором передбачена автоматична пролонгація. Відповідно до закону, відмова від поновлення має бути оформлена виключно шляхом подання відповідної заяви до Державного реєстру речових прав не пізніше ніж за один місяць до дати закінчення строку, чого власниця паю у встановлений термін не зробила.

Колегія суддів Касаційного цивільного суду приділила особливу увагу оцінці поведінки сторін через призму принципу добросовісності, застосувавши фундаментальну правову доктрину venire contra factum proprium. Ця концепція базується на римській максимі «non concedit venire contra factum proprium», яка безальтернативно забороняє будь-якій стороні діяти всупереч своїй попередній поведінці чи укладеним домовленостям, на які інший учасник правовідносин розумно покладався. Підписавши додаткову угоду, орендодавець свідомо погодився на автоматичне продовження оренди за замовчуванням, а її подальші спроби заперечити цей факт без дотримання законної реєстраційної процедури суперечать принципу правової визначеності. Крім того, суд відкинув посилання позивачки на її похилий вік та стан здоров'я, оскільки в силу статті 204 Цивільного кодексу України діє презумпція правомірності правочину — додаткова угода є чинною і не була визнана судом недійсною в окремому порядку.

Також вища судова інстанція надала вичерпне роз'яснення щодо меж реалізації права власності та свободи розпорядження майном, спростувавши закиди заявниці про те, що суди нібито обмежили її у праві самостійно господарювати на своїй землі. Верховний Суд підкреслив:

• Суть статті 319 ЦК України: власник справді володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд, маючи право вчиняти будь-які дії, що не суперечать чинному законодавству.
• Добровільне обмеження прав: підписуючи первинний договір та додаткову угоду, позивачка вже реалізувала своє особисте право розпорядження ділянкою у межах закону.
• Легітимність платного користування: власниця добровільно та усвідомлено передала право безпосереднього користування та господарювання на ділянці компанії-орендарю на визначених умовах за плату, тому автоматична пролонгація є законним наслідком її власного волевиявлення.

З огляду на ці обставини, Касаційний цивільний суд залишив касаційну скаргу без задоволення, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій — без змін, підтвердивши повну правомірність дій орендаря.

Більше новин читайте на GreenPost.