«Рынок покупателя»: что может произойти с ценами на недвижимость

На протяжении более двух десятилетий рынок недвижимости в Украине привлекал капиталы, частные инвестиции и служил надежным средством обеспечения надежности, уверенности в будущем, защиты сбережений и доходов.

Мы привыкли к тому, что практически любая квартира для собственного проживания или сдачи в аренду - это надежный актив, который со временем может только увеличивать свою стоимость и приносить прибыль. Однако события последних двух лет кардинально изменили общую картину и заставили взглянуть на это с другой стороны.

Сегодняшние реалии показали, что недвижимость - это совсем не мобильный актив, а ликвидность в условиях страха почти нулевая. Поэтому под воздействием этих событий спрос на рынке первичного жилья сократился в 3-5 раз от уровня, который был до 2022 года. При этом более 80% имеющегося спроса сосредоточено на объектах, которые уже введены в эксплуатацию или находятся в активной стадии строительства (уровень готовности более 60%) с ожидаемым завершением строительства в первом полугодии 2024 года.

Покупателей в основном интересуют квартиры площадью от 40 м2 до 70 м2, не выше пятого этажа, с наличием парковки и охраны, в безопасном расстоянии от объектов критической инфраструктуры, но близко к метро.

Ключевым фактором для рынка недвижимости является демография. Здесь все просто, чем больше людей, тем больше спрос на жилье. Но тут у нас кризис: страна достигла 20-летнего минимума. Следовательно, каждый год количество покупателей недвижимости будет сокращаться, а делать продажи продавцам все сложнее и сложнее.

Конечно, большие инвестиции в экономику и успехи ВСУ на фронте могли бы стать факторами роста рынка недвижимости. Также государственные механизмы могли бы как-то стимулировать спрос на квартиры в объектах на стадии строительства. Но мы видим, что льготная программа кредитования "єОселя" не эффективна. Сделок по ней всего 2-3% от общего числа утвержденных кредитов. По программе "єВідновлення" подано более 5 тысяч заявок, но количество сформированных сертификатов чуть более 200.

В итоге можно предположить, что до конца 2023 года цены на недвижимость будут колебаться в пределах 1-1,5%. Это при условии, что национальная валюта останется стабильной.

В долгосрочной перспективе рынок жилья в Киеве будет расти за счет мигрантов. В других городах будет сложнее. Например, Львов в настоящее время достаточно стабилен, но когда общая ситуация в стране улучшится, цены на жилье могут резко упасть. Ведь город имел значительный миграционный прирост, что сделало цены на жилье, которые традиционно были ниже, сравнимыми с Киевом. Это немного переоценено. Поэтому после стабилизации ситуации, когда появится вопрос о хорошей работе и комфортной жизни, часть населения может переехать в Киев или другие города.