Цифровізація та контроль: уряд запровадив нові обмеження для зведення котеджів та садових будинків

Березень 2026 року став переломним для ринку приватної забудови в Україні. Кабінет Міністрів ухвалив Постанову №305, яка вносить суттєві корективи в роботу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Головна мета документа — провести чітку межу між справді індивідуальним житлом та комерційними проєктами, які роками маскувалися під «садові будинки», щоб уникнути складних експертиз та отримання містобудівних умов, пише Судово-юридична газета. Відтепер цифрова система автоматично блокуватиме спроби обійти закон, а відповідальність архітекторів стане персональною та невідворотною.

Таунхауси — поза спрощеною процедурою

Ключовим нововведенням стало повне виключення зблокованих будинків (таунхаусів та дуплексів) із переліку об'єктів, що будуються за будівельним паспортом. Раніше девелопери масово використовували спрощену схему для зведення цілих кварталів на присадибних ділянках. Тепер будь-яка споруда зі спільними стінами та окремими виходами потребує повноцінної процедури з отриманням містобудівних умов та обмежень (МУО). Натомість власники справжніх приватних будинків площею до 500 кв. м (до 2 поверхів) і надалі зможуть користуватися будівельним паспортом.

Схема намірів: ліміт у 200 «квадратів» та цифрові підписи

Для тих, хто планує невелике будівництво під час війни, діє особлива спрощена норма: будинки площею до 200 кв. м можна зводити без будівельного паспорта, лише за «схемою намірів». Проте тепер цей документ не може бути паперовою чернеткою від руки.

• Схему має розробляти виключно сертифікований архітектор.
• Документ завантажується в ЄДЕССБ і завіряється КЕП.
• Система автоматично перевіряє дотримання червоних ліній та відступів від меж ділянки.

Захист історичних центрів та «чорні списки» для архітекторів

Постанова №305 накладає суворе вето на спрощену забудову в історичних ареалах та зонах охорони пам’яток. Більше не вдасться «реконструювати» старий сарай у центрі міста у п’ятиповерхівку без науково-проєктної документації. Крім того, уряд впровадив механізм автоматичного покарання для фахівців: якщо архітектор отримає два приписи від контролюючих органів за порушення норм, система ЄДЕССБ автоматично заблокує йому доступ до професійної діяльності. Це змусить ринок працювати прозоро, а власників приватних ділянок — бути впевненими, що за парканом замість обіцяного яблуневого саду раптом не з’явиться багатоквартирний готель.

Більше новин читайте на GreenPost.